Puntos de vista viernes, 11 de mayo de 2018
Negocios imposibles
Eduardo Sanz Lovatón
La controvertida Ley No. 140-15 que regula el Notariado e instituye el Colegio Dominicano de Notarios, y que ha sido objeto ya de varias acciones de inconstitucionalidad, pretende desvirtuar la propia función del notario y dificultar las operaciones comerciales que realizamos diariamente. Independientemente de los aspectos relacionados con el excesivo incremento en las tarifas por los servicios notariales o la incorporación de nuevas funciones, específicamente las de instrumentar actas de embargos; o la cuestionada creación del Registro de Testamentos y Poderes, quiero hacer énfasis en lo relativo a la competencia territorial. La Ley del Notariado establece en su artículo 19 lo siguiente:
“Domicilio. El notario está obligado a establecer un único estudio u oficina en la demarcación geográfica para la cual fue nombrado y todos los actos que instrumente tienen que estar enmarcados y deben referirse a su ámbito de competencia territorial, incluyendo los actos que afecten los derechos inmobiliarios, los cuales deberán ser instrumentados por un notario de la jurisdicción territorial donde esté radicado el inmueble de que se trate”.
¿Cuál es la labor del notario en una transacción inmobiliaria? Primero, asegurar, legitimar y garantizar la identidad de las partes contratantes, comprobándolo con sus documentos de identidad y autenticando sus firmas puestas en su presencia. Segundo, validar el documento que acredita la existencia de ese derecho real del que se está disponiendo. No se requiere el desplazamiento y levantamiento de un acta certificando la condición del inmueble, por lo tanto es totalmente innecesario que deban utilizarse los servicios de un notario de la jurisdicción en la que se encuentre el inmueble en cuestión para las operaciones que involucren inmuebles.
Muchas han sido las críticas a esta nueva disposición impuesta por la Ley 140-15, pero todas pueden resumirse en tres categorías principales:
1. Dificultad de hacer negocios que involucren más de un inmueble.
La práctica profesional nos presenta con frecuencia operaciones en las que se va a disponer de varios inmuebles al mismo tiempo: ventas, hipotecas, cesionesÖ En el caso de que dichos inmuebles se encuentren en jurisdicciones territoriales distintas, de acuerdo a la nueva ley, aumentaría el número de notarios requeridos en la operación a uno por cada inmueble radicado en una jurisdicción diferente. Esto conllevaría, un aumento en los costos de los gastos por honorarios de notarios y registro, puesto que a cada notario se le pagaría por el monto total involucrado en el contrato cuyo objeto involucre a los inmuebles de su municipio, siguiendo la tabla del artículo 66 de la ley.
Tomando el ejemplo presentado al respecto por la Asociación de Bancos Comerciales de la República Dominicana en su acción del 14 de octubre del 2015 impugnando varios artículos de la referida ley, en el caso de un banco que está otorgando un préstamo con garantía hipotecaria de diez inmuebles localizados en diez circunscripciones diferentes, sería necesaria la redacción y legalización de las firmas de diez contratos diferentes, lo que conllevaría que los gastos de abogados y notarios también se multipliquen por diez.
2- Traslado a la jurisdicción donde se encuentre el inmueble para firmar
Dado que la Ley 140-15 eliminó la excepcionalidad con la que los notarios pueden instrumentar actos fuera de su competencia territorial, para realizar cualquier operación que involucre un bien inmueble, la persona interesada deberá trasladarse a la localidad donde se encuentre el inmueble para poder firmar los documentos de lugar y procurarse un notario de dicha localidad de legalice su firma. Si se trata del caso anterior en el que hablábamos de varios inmuebles, la persona interesada tendría que trasladarse a cada uno de esos inmuebles y procurar a un notario por jurisdicción diferente para concluir una misma operación comercial.
3- Imposibilidad de utilizar a su notario de confianza
Una de las grandes dificultades que trae consigo la limitación a la función notarial que implica el cumplir con esta ley es el hecho de que los profesionales del derecho y público en general no podrán utilizar los servicios de su notario de confianza para todas las operaciones jurídicas que involucren inmuebles y se desarrollen fuera del ámbito de competencia de dicho notario.
En definitiva, esta nueva Ley aún con intenciones y objeitvos loables, al final contribuye con un clima imposible para los negocios modernos y innmediatos que las nuevas teconologias posibilitan. Urge una revisión de esta y otras estructuras legales.
https://www.listindiario.com/puntos-de-vista/2018/05/11/514501/negocios-imposibles
